2025年的土地市场，两大关键词是规模缩量与点状高温。
中指研究院最新数据显示，2025年300城住宅用地成交规划建筑面积为6.2亿平方米，同比下降13.5%，出让金2.3万亿元，同比下降10.6%。虽然整体规模缩量，但在上海、北京、杭州、成都等城市，高总价、高单价、高溢价地块屡屡刷新。
头部房企尤其是央国企，在市场调整期逆势入场。去年拿地金额百强房企中，TOP10房企的拿地金额占比达50.5%，TOP20房企拿地金额占比高达62.7%，相较上年分别提高9.1、7.8个百分点，“面粉”资源正加速向少数房企聚集。
高总价、高单价地块频出
土拍市场经历了“提质缩量”、点状高温的一年。
据中指研究院报告显示，2025年，300城各类用地出让金3.3万亿元，同比下降11.4%。其中，300城住宅用地共成交6.2亿平方米，同比下降13.5%，降幅较2024年收窄9.2个百分点；300城住宅用地出让金2.3万亿元，同比下降10.6%。
虽然整体规模有所下滑，但为了平衡住宅市场供求，各地纷纷推介稀缺“好地块”。
一个显见的数据是，2025年，300城推出的容积率在2.0以下的宅地占比达42.3%，较2024年提升7.7个百分点，是近10年来的最高水平。这一变化背后，是各地为了响应好房子建设，加大了低容积率优质地块的推出力度。
在低容积率、或城市核心地块的吸引下，头部房企争相下场投资。
根据中指数据，2025年，全国重点城市住宅用地单宗地块成交价超80亿地块共有13宗。与此同时，因房企拿地持续聚焦，去年核心城市的宅地单价也屡创新高。
比如，北京海淀树村地块成交楼面价达到102347元/平方米，刷新北京地价单价最高纪录；上海徐汇地块成交楼面价达20.03万元/平方米，刷新全国宅地地价最高纪录；深圳前海桂湾地块成交楼面价84180元/平方米，刷新深圳宅地地价最高纪录。
从城市整体层面看，去年上海共成交64宗宅地，其中37宗溢价成交；杭州共成交92宗宅地，68宗溢价成交，其中33宗溢价率超30%；北京共成交40宗宅地，14宗溢价成交；深圳共成交12宗宅地，9宗溢价成交；成都成交107宗宅地，42宗溢价成交。
截至2025年末，一二线城市的宅地出让金占300城的比例达57.0%，较2024年提升4.4个百分点。其中，一线城市宅地出让金占比为15.5%，二线城市占比41.5%，三四线城市占比为43.1%，房企的投资步伐越发趋向核心城市。
“房企全年拿地均保持积极态度。”中指研究院称，一方面，为稳定土地市场，多地推出利好政策，推地质量也不断提升；另一方面，近年来房企拿地力度较弱，存量土地已基本开发殆尽，当前均抓住利好时机积极补仓，以图可持续发展。
“面粉”加速向巨头集中
在热点频出的土拍市场中，哪些开发商依然站在浪头？
第一财经据中指数据梳理发现，去年新增货值超过千亿的房企共六家，中海地产以2031亿元的全口径新增货值占据首位，招商蛇口以1936亿元的全口径新增货值位居第二，保利发展去年全口径新增货值达到1436亿元，位居第三。
此外，去年新增货值超过千亿的房企还有绿城中国、华润置地、中国金茂，期内全口径新增货值分别为1300亿元、1291亿元、1023亿元。
从拿地金额看，去年权益拿地金额过百亿的房企共19家，其中金额超200亿的共9家、金额超500亿的共5家。头部的中海地产、保利发展、招商蛇口、绿城中国、华润置地，权益拿地金额分别为907亿元、671亿元、594亿元、592亿元、585亿元。
业内头部大型房企，成为“抢食”优质地块的主力军。
中指数据显示，2025年，拿地金额TOP10企业占拿地金额TOP100企业比例高达50.5%，TOP20企业占拿地金额TOP100企业比例为62.7%，相比去年底分别提高9.1、7.8个百分点，头部房企拿地金额占比明显上升。
也即，头部十家房企的拿地所耗金额，已超过百强房企拿地总金额的一半。
“去年央国企仍然是主力，但民营房企积极性持续增加。”中指研究院研究主管陶淑茹表示。具体而言，去年拿地金额TOP100企业中，有84家为央国企及地方国资，而拿地金额前十企业中，更是有8家都为央国企。
克而瑞也表示，2025年房企投资呈现两个明显特征：一是集中度高企，投资金额前十的企业以央企、国企为主；第二，2025年销售全口径前100企业拿地销售比平均为0.29，较2024年上升0.12，回归到2021年投资力度水平。
此外，民营房企的投资信心也有所改善。克而瑞表示，2025年民营房企拿地总额超过1000亿，同比增长8%。而此前一度“托底”土拍市场的城投平台公司，去年拿地金额占比仅有15%，较上年下降5个百分点，拿地力度持续降低。
展望后续市场走势，中指研究院认为，未来五年，全国新建住宅年均销售面积预计保持在7～8亿平米。经历供求大幅缩量和房价明显回调后，“十五五”中后期市场有望逐步筑底企稳。部分房企有望保持拿地节奏，成为未来支撑行业平稳运行的“中流砥柱”。
克而瑞方面称，经历持续调整和政策修复后，2026年房地产具备止跌回稳的内生基础，预计房企投资的主旋律为“谨慎”与“聚焦”。头部国央企有望在市场调整期逆势布局，增强长期竞争力，而民营房企及中小规模企业受限于现金流压力，短期内难有明显起色。
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孙梦凡
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